08 Aug Mietrecht und Versicherungsrecht

I. Allgemeines

Die Versicherungswirtschaft bietet mannigfaltige Möglichkeiten an, den Mietgegenstand, die darin befindlichen Sachen sowie Haftungsrisiken der am Mietvertrag Beteiligten abzusichern. Dabei werden auch Paketlösungen angeboten, durch deren Aufschnürung und/oder die Hinzufügung weiterer Bausteine den Vertragsparteien eine Anpassung des Versicherungsschutzes an die individuelle Bedarfs- und Risikolage ermöglicht wird. Die Versicherer haben für die einzelnen Versicherungsarten sowie für verschiedene Paketlösungen ein die Regeln des VVG ergänzendes Geflecht von Versicherungsbedingungen; Zusatzbedingungen und Klauseln geschaffen. Die Überschaubarkeit dieses Geflechts wird zusätzlich dadurch erschwert, dass im Laufe der Zeit die Versicherungsbedingungen für die einzelnen Versicherungsarten geändert worden und Altverträge ohne besondere Abänderungsvereinbarung nach den im Zeitpunkt ihres Abschlusses geltenden Bedingungen zu beurteilen sind. Hinzu kommt noch, dass die neuen Bedingungen der einzelnen Versicherer, nachdem Versicherungsbedingungen nicht mehr vom Bundesaufsichtsamt für das Versicherungswesen genehmigt werden müssen, durchaus voneinander abweichen. Bei den – für eine Mehrzahl von Verträgen geltenden – Versicherungsbedingungen handelt es sich um AGB1, die der Klauselkontrolle nach §§ 305ff. BGB unterliegen2.

II. Mietvertragliche Verpflichtung zum Abschluss von Versicherungen

1. Interessenlage auf Mieter-/Vermieterseite

In der Regel wird jede Mietvertragspartei primär ein Interesse an der Versicherung eigener Sachen bzw. an der Absicherung ihres eigenen Haftungsrisikos haben. So dient die Gebäudeversicherung in erster Linie dem Sacherhaltungsinteresse des – im Rahmen eines Mietvertrags als Vermieter auftretenden – Eigentümers. Demgegenüber sichern Hausrat-, Inventar- und Betriebsunterbrechungsversicherung im Allgemeinen primär den Mieter ab. Indes kann im Einzelfall ein gesteigertes Interesse am Abschluss einer Versicherung durch die andere Mietvertragspartei bestehen. So hat in der Regel auch der Raummieter am Erhalt der Mieträume, in denen er sein Gewerbe betreibt, ein gesteigertes Interesse am Abschluss einer Gebäudeversicherung durch den Vermieter. Soll dieses Interesse zum Anspruch gegen den Vermieter erstarken, so bedarf es dafür immer einer dahingehenden Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Zwar kann diese Vereinbarung auch schlüssig erfolgen, jedoch reicht dafür allein der Umstand, dass die Kosten einer Wohngebäudeversicherung nach § 556 I BGB i.V. mit Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO grundsätzlich umlagefähig sind, nicht aus3. Etwas anderes dürfte allerdings dann gelten, wenn diese Versicherungskosten im Mietvertrag tatsächlich auf den Mieter abgewälzt worden sind. denn dann kann er darauf vertrauen, dass eine entsprechende Versicherung abgeschlossen ist und dass es dafür zusätzlich keiner ausdrücklichen Verpflichtung des Vermieters bedarf4.

Aber auch der Vermieter kann ein besonderes Interesse an der Absicherung seines Mieters haben und diesen deshalb zum Abschluss bestimmter Versicherungen verpflichten. So sichern Inventar- und Betriebsunterbrechungsversicherungen letztlich die wirtschaftliche Situation des Mieters ab und ermöglichen ihm damit auch bei eintritt des versicherten Risikos die Fortzahlung der Miete. Auch die Begründung einer solchen Mieterpflicht bedarf der eindeutigen Vereinbarung.

2. Grenzen mietvertraglicher Pflichten zum Versicherungsabschluss

Auf dem Gebiet der Geschäftsraummiete bestehen gegen eine mietvertragliche Verpflichtung – gleich welcher Vertragspartei – zum Abschluss von Versicherungsverträgen keine grundsätzlichen Bedenken5. Grenzen für derartige Vereinbarungen bilden § 138 BGB und bei Formularvereinbarungen §§ 305ff. BGB, ins. § 305c BGB und § 307 BGB. Gleiches gilt bei der Wohnraummiete für die Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss von Versicherungen. Demgegenüber scheitert die Verpflichtung des Wohnraummieters zum Abschluss von nicht in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO aufgeführten Sach- und Haftpflichtversicherungen verbunden mit einer Abtretung der Ansprüche aus den Versicherungen im allgemeinen bereits an § 551 BGB, wonach eine Kaution nur bis zur Höhe von drei Monatsmieten gefordert werden kann. Durch den Abschluss derartiger Versicherungen (z.B. Privathaftpflicht- u. Hausratsversicherung) soll aber ein durch die Kaution nicht mehr abgedecktes Vermieterrisiko aufgefangen werden6. Jedenfalls aber dürfte eine solche Regelung an § 307 BGB scheitern, weil dieser Mieterverpflichtung keine entsprechende Gegenleistung gegenübersteht7.

Zwar könne die Parteien eines Mietvertrags die Kosten der in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO angeführten Versicherungen (dazu IV) auf den Mieter abwälzen, § 556 I BGB. Aus dieser Regelung kann jedoch nichts für die Frage entnommen werden, ob der Wohnraummieter selbst zum Abschluss dieser Verscherungen wirksam im Mietvertrag verpflichtet werden kann8. Höchstrichterliche oder obergerichtliche Rechtsprechung zu dieser Problematik gibt es, soweit ersichtlich, bislang nicht.

III. Versicherbarkeit des Schadens bei Freizeichnungsklauseln

Unabhängig vom Interesse der Mietvertragsparteein an einer eigenen Versicherung oder einer solchen des Vertragspartners kann nach der Rechtsprechung des BGH die Versicherbarkeit eines Risikos für die Frage der Zulässigkeit einer Freizeichnungsklausel des Verwenders von Bedeutung sein9. So kann die Freizeichnung eines Verwenders für einfache Fahrlässigkeit, die den Vertragszweck zu beeinträchtigen geeignet ist, dann zulässig sein, wenn sich der Vertragspartner des Verwenders üblicherweise dagegen versichern kann10. Dabei ist zu beachten, dass man sich gegen das Risiko üblicherweise muss versichern lasse können. In seinem Rechtsentscheid vom 24. 10. 200111 hat der BGH die Feststellung des Berufungsgerichts übernommen, die übliche Hausratversicherung des Mieters nach VHB 84 und 92 decke üblicherweise keine Schäden ab, die ihren Ursprung in Mängeln des Wohngebäudes, insbesondere in einem undichten Dach hätten. Diese Entscheidung hat nicht nur für die Wohn-, sondern auch für die Geschäftsraummiete Bedeutung12. Auch dort stellt sich bei formularmäßiger Freizeichnung des Klauselverwenders von der Haftung für einfache, den Vertragszweck beeinträchtigende Fahrlässigkeit die Frage der Versicherbarkeit des Schadens. Auch auf diesem Gebiet muss im Rahmen der Wertung nach § 307 BGB darauf abgestellt werden, ob des Risiko durch eine übliche, dem Mieter auch preislich zumutbare Versicherung abgedeckt werden kann.

IV. Abwälzung von Versicherungskosten auf den Mieter

Nach § 556 I BGB können die Vertragsparteein eines Wohnraummietvertrags vereinbaren, dass der Mieter die – derzeit – in § 27 der II. BerechnungsVO aufgeführten Versicherungskosten trägt. Eine Verpflichtung des Vermieters, Versicherungen, deren Kosten danach an sich umlegbar sind, tatsächlich auch abzuschließen, besteht allerdings nicht13. Dafür bedarf es einer besonderen Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Das dürfte dann der Fall sein, wenn der Mietvertrag eine Überbürdungsvereinbarung enthält14. Allerdings findet eine Erstattung der Versicherungskosten nur dann statt, wenn diese angefallen sind, die entsprechenden Versicherungen also tatsächlich auch abgeschlossen worden sind. Eine Erstattung fiktiver Kosten findet nicht statt. Nach Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO gehören zu den auf den Wohnraummieter abwälzbaren Versicherungskosten die für die Sach- und Haftpflichtversicherung, zu denen namentlich die Kosten der Feuerversicherung, Sturmversicherung, Wasserschadenversicherung, Glasversicherung, Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug zählen. Zu den umlagefähigen Kosten der Sachversicherung für das Gebäude zählen, da Nr. 13 der Anlage 3 keine abschließende Aufzählung enthält, auch die Kosten der Schwamm und Hausbockersicherung15 und die einer landesrechtlich vorgeschriebenen Elementarschadenversicherung16. Auf dem Gebiet der Wohnraummiete sind demgegenüber nicht umlagefähig Kosten für Versicherungen, die der Vermieter zur Absicherung eigener Risiken abgeschlossen hat, z.B. die Kosten einer Reparaturversicherung17, Vandalismusversicherung18, Haus- und Mietrechtsschutzversicherung19, Hausratsversicherung, Privathaftpflichtversicherung, separaten Mietausfallversicherung20.

Anders als auf dem Gebiet der Wohnraummiete können in der Gewerberaummiete auch Kosten anderer als der in Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO aufgeführten Versicherungsarten auf den Mieter abgewälzt werden. Dazu bedarf es jedoch einer eindeutigen mietvertraglichen Regelung.

V. Zurechnung von Mieterverhalten im Rahmen der vom Vermieter abgeschlossenen Versicherungsverträge (Repräsentant)

Nach § 6 VVG können Verletzungen von vertraglich festgelegten Obliegenheiten (Auskunfts-, Mitteilungs-, Anzeige- und Verhaltenspflichten), nach §§ 23ff. VVG willkürliche Gefahrerhöhungen nach Abschluss des Versicherungsvertrags und nach § 61 VVG die schuldhafte Herbeiführung des Versicherungsfalls zur Leistungsfreiheit des Versicherers führen. Während § 23 II VVG auch Folgen an durch Dritte herbeigeführte Gefahrerhöhungen knüpft, falls der Versicherungsnehmer nach Kenntnis hiervon dem Versicherer diese nicht unverzüglich anzeigt, hat der Versicherungsnehmer nach dem VVG weder im Rahmen des § 6 VVG noch im Rahmen des § 61 VVG für Verschulden Dritter einzustehen. Den Versicherungsnehmer trifft nämlich im Verhältnis zum Versicherer keine allgemeine Schadensverhütungspflicht, so dass § 278 BGB insoweit nicht eingreifen kann21. Jedoch kann es dem Versicherungsnehmer aus Billigkeitsgründen (§ 242 BGB) nicht freistehen, die Lage des Versicherers dadurch wesentlich zu verschlechtern, dass er die versicherten Sachen aus der Hand gibt und sich der Obhut über sie mit der Folge entledigt, dass der Versicherer für den Schaden eintreten muss, der durch das verhalten des Sachwalters des Versicherten entsteht22. Vielmehr muss sich der Versicherungsnehmer das Verhalten seines Repräsentanten im aufgezeigten Umfange zurechnen lassen23.

Nach der Rechtsprechung des BGH24 ist im Versicherungsrecht Repräsentant, wer in dem Geschäftsbereich, zu dem das versicherte Risiko gehört, auf Grund eines Vertretungs- oder ähnlichen Verhältnisses an die Stelle des Versicherungsnehmers getreten ist. Dabei stellt der BGH in der neueren Rechtsprechung25 einerseits auf die tatsächliche Obhut des Dritten (Risikoverwaltung) und andererseits auf die Möglichkeit der Einflussnahme auf den Versicherungsvertrag (Vertragsverwaltung26) ab27. Der Mieter des Versicherungsnehmers kann in aller Regel allenfalls unter dem Gesichtspunkt der Risikoverwaltung als Repräsentant des Vermieters in Betracht kommen. Für die Annahme dieser Alternative reicht allerdings die bloße Überlassung der versicherten Sache nicht aus. Auch unter dem Gesichtspunkt der Risikoverwaltung kann nämlich Repräsentant nur sein, wer befugt ist, selbstständig in einem gewissen, nicht ganz unbedeutenden Umfang für den Versicherungsnehmer zu handeln28. Damit ist nicht ausreichend jede noch so kurzfristige Überlassung der versicherten Sache. Erforderlich ist vielmehr die Übertragung der gesamten Risikoverwaltung, und zwar auf eine gewisse Dauer29.

Bei Zugrundelegung dieser höchstrichterliche herausgearbeiteten Grundsätze kann die Repräsentanteneigenschaft eines Mieters des Versicherungsnehmers nur in Ausnahmefällen bejaht werden. So ist im Allgemeinen der Mieter eines Gebäudes in der Feuerversicherung nicht Repräsentant des Vermieters30. Denn allein durch die Vermietung und die Überlassung der Mietsache hat sich der Vermieter (= Versicherungsnehmer) nicht der Verfügungsbefugnis und der Verantwortlichkeit für den versicherten Gegenstand vollständig begeben31. Danach ändert sich auch nichts durch die Überbürdung der Kosten der Feuerversicherung auf den Mieter und die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts32. Gleiches gilt für die Leitungswasserversicherung, insbesondere dann, wenn nur ein teil des Gebäudes angemietet worden ist33. Eine andere Beurteilung ist selbst dann nicht gerechtfertigt, wenn dem Mieter im Mietvertag Instandhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten auferlegt worden sind34. Denn auch dadurch ist der Vermieter nicht gehindert, Zustandskontrollen durchzuführen und selbst für die Erhaltung des Mietobjekts Sorge zu tragen. Nur wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch macht, sondern sich ganz auf die Risikoverwaltung des Mieters verlässt, ist die versicherte Sache in die alleinige Obhut des Mieters gelangt.

Vereinzelt wird der Mieter hinsichtlich des Frostschutzes dann als Repräsentant des Vermieters angesehen, wenn er als einziger Hausbewohner dem Vermieter gegenüber den Betrieb der Heizungsanlage und den Öleinkauf übernommen hat35. Bedenken gegen diese Annahme lassen sich aber daraus ableiten, dass der Mieter nur einen Splitter der Gesamtaufgaben des Vermieters (= Versicherungsnehmers) übernommen hat36.

VI. Rückgriff des Versicherten gegen den Mieter

1. Ausgangslage

Beschädigt oder zerstört der Mieter schuldhaft die Mietsache, so haftete er dem Vermieter für den dadurch entstandenen Schaden aus positiver Vertragsverletzung (§ 280 BGB) und danach Deliktsregeln (§§ 823ff. BGB). Handelt es sich um einen versicherten Schaden und ist der Vermieter Versicherungsnehmer, so gehen die Ersatzansprüche – und zwar unabhängig vom Verschuldensgrad – grundsätzlich gem. § 67 VVG auf den Sachversicherer des Vermieters über, soweit dieser dem Vermieter den Schaden ersetzt hat. Literatur und Rechtsprechung halten seit langem diese Rechtsfolge für den Fall einfacher Fahrlässigkeit des Mieters für unangemessen und haben daher Wege gesucht, diese Rechtsfolge bei leichtfahrlässiger Schadenverursachung auszuschließen. Die Lösung kann entweder auf der Ebene des Mietvertrags oder der versicherungsrechtlichen Ebene gefunden werden.

2. Mietvertraglicher Haftungsausschluss zu Gunsten des Mieters

Der BGH hat zunächst im Ausschluss an die Rechtsprechung des RG37 die Problematik durch Annahme eines trotz § 61 I 3 VVG (weil bereits vor der Entstehung des

Ersatzanspruchs festgelegt auch gegenüber dem Versicherer wirkenden) stillschweigenden mietvertraglichen Haftungsausschlusses für einfache Fahrlässigkeit zu lösen versucht38. Eine solche stillschweigende Beschränkung der Mieterhaftung für die Verursachung von Brand- und Leitungswasserschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit hat die Rechtsprechung in der mietvertraglichen Verpflichtung des Vermieters zum Abschluss der Gebäudeversicherung39 sowie in der mietvertraglich ausdrücklich geregelten Verpflichtung des Mieters, die anteiligen Kosten der Gebäudefeuer- bzw. Leitungswasserversicherung dem Vermieter zu erstatten40, gesehen, das bloße Einkalkulieren der Versicherungsprämien in die Miete für eine solche Haftungsbeschränkung indes nicht ausreichen lassen41. In seiner neueren Rechtsprechung verlagert der BGH die Regressbeschränkung zu Gunsten des Mieters von der mietvertraglichen auf die versicherungsrechtliche Ebene.

3. Versicherungsrechtliche Haftungsbeschränkung des Mieters

a) Mitversicherung des Schadensersatzinteresses. Ein Regress des Sachversicherers des Vermieters gegen den Mieter wäre dann ausgeschlossen, wenn der Mieter als Mitversicherter in den Versicherungsvertrag des Vermieters einbezogen worden wäre. Denn dann wäre der Mieter nicht Dritter i.S. des § 67 I 1 VVG42. Der BGH lehnt die Annahme einer Mitversicherung des Mieters in der Sachversicherung des Vermieters für den Regelfall ab43. Nachdem der BGH seine Ablehnung zunächst damit begründet hatte, in eine reine Sachversicherung des Vermieters könne ein Sachenersatzinteresse des Mieters nicht einbezogen werden, hat er diese Ansicht im Urteil vom 8. 11. 200444 aufgegeben, fordert allerdings für eine Mitversicherung des Sachersatzinteresses des Mieters konkrete Anhaltspunkte im Versicherungsvertrag, die seiner Ansicht nach im Normal fall nicht vorliegen45.

b) Versicherungsrechtlicher Regressverzicht. Nach dem Urteil des BGH vom 8. 11. 200046 ergibt die ergänzende Vertragsauslegung des vom Vermieter abgeschlossenen Gebäudeversicherungsvertrags einen konkludenten Regressverzicht des Versicherers für die fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Dabei stellt der BGH auf das erkennbare und schützenswerte Interesse des Vermieters als Versicherungsnehmer am Schutz seines Mieters vor einem Regress ab, dem für Fälle leichter Fahrlässigkeit keine durchgreifenden Interessen des Versicherers gegenüberstehen, die es ihm erlaubten, sich einem Regressverzicht zu entziehen. Dieser Regressverzicht ist nach Ansicht des KBGH unabhängig davon, ob die Kosten der Sachversicherung auf der mietvertraglichen Ebene dem Mieter überbürdet worden sind47 und ob der Mieter im Einzelfalls eine Haftpflichtversicherung abgeschlossen hat48. Dem BGH-Urteil vom 8. 11. 2000 lag zwar ein Brandschaden an einem vermieteten Wohngebäude zu Grunde. Die darin entwickelten Grundsätze müssen jedoch auch bei der Vermietung von Geschäftsraum und anderen von einer Sachversicherung umfassten Schäden (z.B. Leitungswasserschäden) an der Mietsache entsprechend gelten.

Die Frage, ob sich der Versicherer in seinen Versicherungsbedingungen einen Regress gegen den Mieter wirksam vorbehalten kann, ob insbesondere eine dahingehende Klausel überraschend i.S. des § 305c I BGB ist, hatte der BGH nicht zu entscheiden49.

Dass der Sachversicherer bei einem Haftungsausschluss für leichte Fahrlässigkeit grobfahrlässiges oder vorsätzliches Handeln des Mieters gegebenenfalls beweisen muss, war schon für die mietvertragliche Haftungsbeschränkung anerkannt50 und wird nunmehr auch für den versicherungsrechtlich begründeten Regressverzicht angenommen51.

Bei der mietvertraglichen Lösung eines Haftungsausschlusses für Fälle leichter Fahrlässigkeit hat der Vermieter schon vom Ansatz her nicht die Wahl zwischen einer Inanspruchnahme der Versicherung und der des Mieters. Er hat nämlich danach keinen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Anders liegen die Dinge bei Zugrundelegung der versicherungsrechtlichen Lösung. Diese tangiert nämlich nicht die mietvertraglichen Ansprüche der Mietvertagsparteein, so dass der Vermieter grundsätzlich vor der frage steht, die Versicherungsleistung vom Versicherer oder Schadensersatz vom Mieter zu verlangen. Allerdings wird in den Fällen, in denen der Mieter dem Vermieter die Versicherungsprämien vereinbarungsgemäß zu erstatten hat, neben dem versicherungsrechtlichen Regressverzicht des Versicherers auch eine stillschweigende mietvertragliche Haftungsbegrenzung im Verhältnis der Mietvertragsparteein vorliegen (s. VI 2). Diese beiden Haftungsbegrenzungen auf den unterschiedlichen vertragsebenen schließen einander nicht zwingend aus. jedenfalls aber würde bei einer solchen Fallgestaltung eine Inanspruchnahme des Mieters stillschweigend ausgeschlossen sein, zumindest aber gegen § 242 BGB verstoßen52.

VII. In Bezug auf Mietrechtsverhältnisse relevante Aspekte einzelner Versicherungsarten

1. Verbundene Wohngebäudeversicherung

Eine der geläufigsten Paketlösungen ist die verbundene Wohngebäudeversicherung. In ihr werden mehrere klassische Gebäuderisiken gebündelt versichert, zumeist Gefahren und Schäden durch brand/Blitzschlag, Explosion/Implosion sowie durch Leitungswasser und Sturm/Hagel. Natürlich können diese Risiken auch einzeln versichert werden, was eher auf dem gewerblichen Sektor geschieht. Die Wohngebäudeversicherung kann aber auch auf weitere Risiken und/oder Schäden ausgedehnt werden. der Umfang und Inhalt einer verbundenen Gebäudeversicherung lässt sich nicht allgemeinverbindlich festlegen. Entscheidend ist, welche Allgemeinen Bedingungen dem konkreten Versicherungsvertrag zu Grunde liegen (z.B. Versicherungsbedingungen für die Wohngebäudeversicherung (VGB) 62, VGB 88, VGB 2000 und ob und gegebenenfalls in welchem Umfang die Parteien – etwa durch eine Bezugnahme auf Zusatzklauseln für die Wohngebäudeversicherung – die Allgemeinen Bedingungen für diese Versicherungsart ergänzt haben. In der Wohngebäudeversicherung versichert sind die im Versicherungsvertrag bezeichneten Gebäude nebst dem in den VGB angeführten Zubehör53. Obgleich die verbundene Wohngebäudeversicherung ans ich für Wohngebäude konzipiert ist, ist ihr Anwendungsbereich, soweit sich anderes nicht aus den jeweiligen Versicherungsbedingungen ergibt, nicht auf die Versicherung reiner Wohngebäude beschränkt. Bei gemischt genutzten Gebäuden muss allerdings die Nutzung als Wohnraum überwiegen. Dafür ist erforderlich, dass zumindest die Hälfte der Gebäudefläche Wohnzwecken dient54. Versicherungsnehmer ist im Allgemeinen der Gebäudeeigentümer, es kann aber auch dein Dritter, insbesondere der Mieter des Eigentümers sein. In letzterem Fall liegt eine Versicherung für fremde Rechnung i.S. der §§ 74ff. VVG (Fremdversicherung) vor. Zu den versicherten Kosten einer Wohngebäudeversicherung zählt grundsätzlich auch der Mietausfall einschließlich der fortlaufenden Mietnebenkosten, wenn Mieter von Wohnräumen infolge eines Versicherungsfalls berechtigt sind, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern. Billigen die VGB 62 noch Ersatz des Mietausfallschadens für höchstens sechs Monate zu, so verlängern die VGB 88 den Erstattungszeitraum auf zwölf Monate. Nach neuen VGB55 kann Mietausfall für bis zu 18 bzw. 24 Monate erstattungsfähig sein. Erstattungsfähig ist grundsätzlich aber nur der sich auf Wohnräume beziehende Mietausfall. die Versicherung des Mietausfalls für gewerblich genutzte Räume bedarf besonderer Vereinbarung56. In Bezug auf vermietete Wohngebäude ist weiter von Bedeutung, dass nach den VGB57 im Allgemeinen nicht versichert sind die in das Gebäude eingefügten Sachen, die ein Mieter auf seine Kosten beschafft oder übernommen hat und für die er nach dem Mietvertrag das Risiko trägt. Allerdings kann die Versicherung dieser Sachen in der Wohngebäudeversicherung gesondert vereinbart werden. Wegen der Versicherung dieser Sachen in der Hausratversicherung des Mieters s. sogleich 2. Wegen der versicherten Gefahren und Schäden sowie der versicherten Kosten im Übrigen wird auf die diesbezüglichen Regelungen in den jeweils maßgeblichen VGB verwiesen58.

2. Hausratversicherung

Mit der Hausratversicherung wird ein Sachinbegriff, nämlich der gesamte Hausrat der im Versicherungsschein bezeichneten Wohnung, versichert59. Zum Hausrat gehören alle Sachen, die einem Haushalt zur Einrichtung oder zum Gebrauch oder zum verbrauch deinen, außerdem Bargeld60. Haushalt im Sinne der Hausratversicherung ist ein privater Haushalt, so dass sich der Versicherungsschutz grundsätzlich nicht auf solche im Haushalt befindliche Sachen erstreckt, die anderen als privaten Haushaltszwecken deinen61. abweichend hiervon sind jedoch Arbeitsgeräte und Einrichtungsgegenstände, die dem beruf oder dem Gewerbe des Versicherungsnehmers oder einer mit ihm in häuslicher Gemeinschaft lebenden Person deinen, in die Hausratversicherung eingeschlossen62. Eine Abgrenzung zwischen den in der Wohngebäudeversicherung und den in der Hausratversicherung versicherten Sachen kann nur über den Begriff der Gebäudebestandteile gefunden werden63. Gebäudebestandteile können nämlich schon begrifflich kein Hausrat64 und damit grundsätzlich nicht in der Hausratsversicherung versichert sein65. Abweichend von diesem Grundsatz fallen in die Hausratversicherung, selbst wenn sie durch Einfügung echte Gebäudebestandteile geworden sind, in das Gebäude eingefügte Sachen, die der Versicherungsnehmer als Mieter auf eigene Kosten beschafft oder übernommen hat und für die er die Gefahr trägt66. Zu den Sachen in diesem Sinne zählen insbesondere sanitäre Anlagen und Leitungswasser führende Installationen mit Zu- und Ableitungsrohren; Frostschäden an diesen vom Mieter beschafften oder übernommenen Anlagen sind in der Hausratversicherung ebenfalls versichert67. Die in den Deckungsbereich der Hausratversicherung fallenden Sachen sind in dieser Versicherung unabhängig davon versichert, ob sie im Eigentum des Versicherungsnehmers oder eines Dritten stehen. Hausrat vom Untermieter des Versicherungsnehmers ist allerdings nur dann mitversichert, soweit dieser dem Untermieter vom Versicherungsnehmer überlassen worden ist68.

Wegen der versicherten Gefahren und Schäden sowie wegen der versicherten Kosten im Übrigen wird auf die diesbezüglichen Regelungen in den jeweils maßgeblichen VHB verwiesen69.

3. Glasversicherung

Seit rund zwei Jahrzehnten ist Glasbruch nicht mehr in der Hausratversicherung mitversichert. Das Glasbruchrisiko muss seitdem nicht nur bei gewerblich genutzten Gebäuden, sondern auch bei Wohngebäuden durch eine Glasversicherung abgefangen werden. Die Versicherung des Glasbruchrisikos kann allerdings mit der Hausratversicherung oder z.B. unter dem Schlagwort „Sachschutz” mit der Wohngebäude- und Hausratversicherung gebündelt werden. In der Glasversicherung versichert sind die im Versicherungsschein bezeichneten fertig eingesetzten oder fertig montierten Verglasungen70. Die versicherten Sachen müssen vereinbart und einzeln oder gruppenweise im Versicherungsschein bezeichnet sein. Die Glasversicherung erstreckt sich nicht auf Schäden durch Brand, Blitzschlag, Explosion, Anprall und Absturz eines Luftfahrzeugs, so dass insoweit eine Doppelversicherung auf grund einer Gebäude-/Feuerversicherung bzw. einer verbundenen Wohngebäudeversicherung ausscheidet. Die Versicherungsbedingungen beschränken den Versicherungsschutz nicht auf im Eigentum des Versicherten stehende Sachen. Ist der Gebäudeeigentümer Versicherungsnehmer, so sind primäre seine Interessen als Gebäudeeigentümer, im Falle der Vermietung darüber hinaus das Interesse des Mieters am bestehen einer intakten Verglasung der Mieträume versichert71? Nimmt demgegenüber ein Mieter die Glasversicherung, so ist sein Sachersatzinteresse aus seiner Verschuldens- und aus einer eventuell vertraglich übernommenen Zufallshaftung versichert72.

4. Haftpflichtversicherung

Die Haftpflichtversicherung deckt im Rahmen des Versicherungsvertrags das Risiko ab, dass der Versicherungsnehmer von einem Dritten auf Grund gesetzlicher Haftpflichtbestimmungen privatrechtlichen Inhalts auf Schadensersatz in Anspruch genommen wird. Sie ist eine Schadensversicherung. versichert ist das Interesse des Versicherungsnehmers, nicht mit Schadensersatzverbindlichkeiten belastet zu werden73. Haftpflichtversicherungsverträge kommen sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter in Betracht. Beide haben ein Interesse daran, im Rahmen der Zur-Verfügung-Stellung und Nutzung des Mietobjekts nicht Schadensersatzansprüchen – z.B. wegen der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten oder anderer Sorgfaltspflichten – ausgesetzt zu sein. Die Versicherungswirtschaft bietet Haftpflichtversicherungen verschiedener Art an. In Bezug auf Mietverhältnisse sind die Privathaftpflicht-, die Betriebshaftpflicht- und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung von besonderer Bedeutung. Diese Versicherungen können selbstverständlich mit anderen Versicherungsarten kombiniert werden. So bietet z.B. eine Versicherung unter dem Schlagwort „Haftpflichtschutz” eine Bündelung von Privathaftpflicht-, Hundehalterhaftpflicht- und Gewässerschadenhaftpflichtversicherung, eine andere Versicherung unter dem Schlagwort „Familienversicherung” eine Bündelung von Privathaftpflicht-, Glas- und Hausratversicherung an. welches Risiko im Einzelfall mit der Haftpflichtversicherung versichert ist, ergibt sich aus dem jeweiligen Versicherungsvertrag einschließlich der zugehörigen Versicherungsbedingungen (AHB) und eventuellen Zusatzbedingungen und/oder Zusatzklauseln.

In der Privathaftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Privatperson des täglichen Lebens versichert (Nr. I der Bes. Bedingungen und Risikobeschreibungen für die allgemeine Haftpflichtversicherung). Gem. Nr. I Nr. 2 lit.c der besonderen Bedingungen ist mitversichert die gesetzliche Haftpflicht aus der Vermietung von nicht mehr als drei einzeln vermieteten Wohnräumen, nicht jedoch von vollständigen Wohnungen. Die gesetzliche Haftpflicht aus der Vermietung einer Einliegerwohnung, von Räumen zu gewerblichen Zwecken oder von Garagen kann im Allgemeinen gegen Zahlung eines Zuschlags in die Privathaftpflicht einbezogen werden74. Hierzu bedarf es aber einer besonderen Vereinbarung.

An sich bezieht sich der Versicherungsschutz der Privathaftpflichtversicherung nicht auf Haftpflichtansprüche wegen Schäden an fremden Sachen, die der Versicherungsnehmer gemietet, gepachtet … hat (§ 4 Nr. I Nr. 6 lit. a AHB). Abweichend von dieser Regelung in den AHB schließen die Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen für die allgemeine Haftpflichtversicherung die gesetzliche Haftpflicht aus der Beschädigung von Wohnräumen und sonstigen zu privaten Zwecken gemieteten Räumen in Gebäuden im Allgemeinen in den Schutzbereich der Privathaftpflichtversicherung wieder ein. Dieser Einschluss bezieht sich nur auf angemietete, nicht auch auf angepachtete Sachen. Die Deckungserweiterung auf Mietschäden in den Besonderen Bedingungen erstreckt sich nicht auf Haftpflichtansprüche wegen Abnutzung, Verschleißes und übermäßiger Beanspruchung, Schäden an Heizungs-, Maschinen-, Kessel- und Warmwasseraufbereitungsanlagen sowie an Elektro- und Gasgeräten, Glasschäden, soweit sich der Versicherungsnehmer hiergegen besonders versichern kann.

Die Aufzählung der nicht mitversicherten technischen Geräte ist abschließend. Ähnliches gilt für Haftpflichtansprüche aus durch häusliche Abwässer verursachten Sachschäden. diese Schäden werden an sich nach § 4 Nr. I Nr. 5 AHB von der Haftpflichtversicherung nicht abgedeckt. Indes sind Haftpflichtansprüche wegen Sachschäden durch häusliche Abwässer auf Grund der Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen für die AHB ebenfalls in der Privathaftpflichtversicherung eingeschlossen. Soweit Risiken der Mietvertragsparteein nicht durch die normale Privathaftpflichtversicherung abgedeckt und auch nicht in diese gegen Zahlung eines Zuschlags einbezogen werden können, müssen Vermieter und Mieter ihr Haftungsrisiko, falls es nicht durch eine Betriebshaftpflichtversicherung abgefangen wird, durch den Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung beschränken. In einer solchen Versicherung ist die gesetzliche Haftpflicht des Versicherungsnehmers als Besitzer und damit insbesondere als Eigentümer, Nießbraucher, Pächter und Mieter des/der im Versicherungsschein aufgeführten Objekts/Objekte versichert. Versichert sind Ansprüche aus der Verletzung von Pflichten, die den Versicherungsnehmer in vorgenannter Eigenschaft treffen, insbesondere die Verpflichtung zur baulichen Instandhaltung, Beleuchtung, Reinigung, zum streuen und Schneeräumen auf den Gehwegen. Nach den Besonderen Bedingungen für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung ist mitversichert die gesetzliche Haftpflicht

-der durch Arbeitsvertrag mit der Verwaltung, Reinigung, Beleuchtung beauftragten Personen für Ansprüche, die gegen sie aus Anlass der Ausführung dieser Verrichtung erhoben werden,

-der Zwangs- und Insolvenzverwalter in dieser Eigenschaft.

Der Mieter, der durch Mietvertrag die vorgenannten Aufgaben übernimmt, ist mangels Arbeitsvertrags wegen der Verletzung dieser Pflichten nicht in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung seines Vermieters mitversichert. Sein sich aus der Verletzung dieser durch Mietvertrag übernommenen Pflichten ergebenden Haftungsrisiko wird aber, soweit er seinen Privathaftpflichtversicherung abgeschlossen hat, durch diese abgefangen. Gem. Nr. I (4) der Besonderen Bedingungen und Risikobeschreibungen für die Allgemeine Haftpflichtversicherung ist die gesetzliche Haftpflicht aus der durch Mietvertrag übernommenen Beleuchtungs-, Streu- und Reinigungspflicht in der Privathaftpflichtversicherung des Mieters mitversichert.

5. Rechtsschutzversicherung

Schließlich bietet die Versicherungswirtschaft auch noch Rechtsschutz für Grundstückseigentum und Miete an, und zwar sowohl für zu Wohnzwecken als auch für gewerblich genutzte Grundstücke und Räume. Durch eine solche Versicherung wird dem Versicherungsnehmer zur Wahrung rechtlicher Interessen aus Miet- und Pachtverhältnissen und aus dinglichen Rechten Rechtsschutz gewährt, und zwar jeweils als Eigentümer, Vermieter, Verpächter, Mieter, Pächter oder dinglich Nutzungsberechtigter. Soweit keine dinglichen Rechte in Rede stehen, erstreckt sich der Versicherungsschutz nur auf Streitigkeiten mit dem Vertragspartner. Der Rechtsschutz bezieht sich gem. § 29 ARB nur auf die im Versicherungsschein bezeichneten Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile. Er kann aber für den Fall des Umzugs auf die neue Wohnung erstreckt werden.

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1 Littbarski, AHB, 2001, Vorb. Rdnr. 18.

2 Vgl. aber auch § 5a VVG; dazu Palandt/Heinrichs, BGB, 62. Aufl., § 305 Rdnr. 46.

3 Dallmeyer, in: Bub/Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 3. Aufl., IX Rdnr. 2.

4 Dallmayer (wie zuvor Fußn. 3).

5 Schmid, ZMR 2001, 587 (588).

6 LG Berlin, GE 1993, 159 (163).

7 Kinne, ZMR 2000, 793 (894); Schmid, ZMR 2001, 587 (588); s. auch BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715 (716 Nr. II 3 c aa).

8 Kinne, ZMR 2001, 793 (794).

9 Zuletzt BGHZ 149, 89 = NZM 2002, 116.

10 BGHZ 149, 89 = NZM 2002, 116.

11 BGHZ 149, 89 = NZM 2002, 116.

12 Schmitz/Reischauer, NZM 2002, 1019 (1020).

13 Dallmayr, in: Bub/Treier (o. Fußn. 3), IX Rdnr. 2.

14 Dallmayr, in: Bub/Treier (o. Fußn. 3), IX Rdnr. 2.

15 LG Hamburg, WuM 1989, 191; Lützenkirchen/Jennißen, Betriebskostenpraxis, 2002, Rdnr. 135.

16 Lützenkirchen/Jennißen (o. Fußn. 15), Rdnr. 135.

17 AG Köln, WuM 1990, 556; Lützenkirchen/Jennißen (o. Fußn. 15), Rdnr. 136.

18 Lützenkirchen/Jennißen (o. Fußn. 15), Rdnr. 136.

19 OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 203; AG Bonn, WuM 1987, 274.

20 OLG Düsseldorf, NZM 2001, 588. Zur Erstattungsfähigkeit der Kosten einer von der Wohngebäudeversicherung umfassten Versicherung von Mietausfallschäden s. Langenberg, BetriebskostenR d. Wohn- u. Gewerberaummiete, 3. Aufl., A Rdnrn. 100ff.

21 Beckmann, in: BerlKomm. z. VVG, § 61 Rdnrn. 6ff.; Knappmann, VersR 1997, 261 (262).

22 BGH, NJW 1989, 1861 (1862); Knappmann, VersR 1997, 261 (262).

23 BGH, NJW 1993, 1862; 1989, 1861 u. 2474.

24 BGH, NJW 1993, 1862; 1989, 1861 u. 2475.

25 BGH, NJW 1993, 1862; krit. dazu Lücke, VersR 1993, 1098.

26 Krit. dazu Knappmann, VersR 1997, 261 (263).

27 Vgl. auch Langheid, in: Römer/Langheid, VVG, 2. Aufl., § 61 Rdnr. 18.

28 St. Rspr. des BGH, u.a. NJW 1993, 1862.

29 BGH, NJW 1996, 2935; Langheid, in: Römer/Langheid (o. Fußn. 27), § 61 Rdnr. 18.

30 BGH, NJW 1989, 1862.

31 BGH, NJW 1989, 1862; VersR 1981, 822; 1969, 695 (696).

32 OLG Köln, VersR 1991, 533.

33 OLG Hamm, NJW-RR 1992, 480.

34 BGH, NJW 1989, 1861 u. 2474; OLG Hamm, VersR 1990, 1230.

35 OLG Hamm, VersR 1990, 265.

36 OLG Hamm, VersR 1981, 1173; OLG Köln, r + s 1989, 126.

37 RGZ 122, 292.

38 Für die Wohnraummiete BGH, ZMR 1991, 168; NJW 1992, 980; BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715 = NJWE-MietR 1996, 75 L; ebenso für die Geschäftsraummiete BGH, NJW-RR 1990, 1175; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 228 = NJWE-MietR 1997, 152 OLG Celle, NZM 1998, 728.

39 BGH, NJW-RR 1990, 1175.

40 BGH, ZMR 1991, 462; NJW 1992, 980; BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715; OLG Celle, NZM 1998, 731; OLG Düsseldorf, ZMR 1997, 228 = NJWE-MietR 1997, 152; 2001, 179; OLG Hamm, NZM 1998, 682.

41 BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715; OLG Hamm, ZMR 1988, 300.

42 Armbrüster, NJW 1997, 177; Prölss, ZMR 2001, 157.

43 BGH, ZMR 1991, 168; NJW 1992, 980; BGHZ 131, 288 = NJW 1996, 715; NZM 2001, 108; zum Meinungsstand in der Lit. s. Armbrüster, NJW 1997, 177 (178 Fußn. 20).

44 BGH, NZM 2001, 108.

45 Ebenso Prölss, ZMR 2001, 157 (158); Lorenz, VersR 2001, 96 (97).

46 BGH, NZM 2001, 108.

47 BGH, NZM 2001, 108 sowie Armbrüster, NJW 1997, 177 (178).

48 BGH, NZM 2001, 108; krit. Prölss, ZMR 2001, 157 (158).

49 Prölss, ZMR 2001, 157 (159) sieht eine solche Klausel nicht als überraschend an.

50 OLG Hamm, NZM 1998, 862; OLG Düsseldorf, NZM 1998, 7258; Fintzel/Boin, r + s 1997, 177 (178).

51 BGH, NZM 2001, 108.

52 Ähnl. Prölss, ZMR 2001, 157 (158).

53 § 2 VGB 62, § 1 VGB 88; weiter z.B. Nr. 1 VGB 2000 der HUK-Coburg u. § 1 Nr. 1 VGB 2000 ZuHause Plus der Westf. Provinzial.

54 Dietz, Wohngebäudeversicherung, 1990, S. 24.

55 Z.B. Nr. 5.2 VGB 2000 der HUK-Coburg bzw. § 2 Nr. 1.11 VGB 2000 ZuHause Plus der Westf. Provinzial.

56 So ausdr. z.B. Nr. 5.3 VGB 2000 der HUK-Coburg.

57 S. z.B. § 1 Nr. 3 VGB ZuHause Plus der Westf. Provinzial u. Nr. 1.4 VGB 2000 der HUK-Coburg.

58 S. dazu auch Jendrek, PiG Nr. 43, 1994, S. 93 (94-98).

59 Knappmann, in: Prölls/Martin, VVG, 26. Aufl., VHG 84 § 1 Rdnr. 1.

60 § 1 Nr. 1 Allgemeine Hausratversicherungsbedingungen (VHB) 92; ebenso Nr. 1.1 VHB 2000 der HUK-Coburg.

61 Dietz, Hausratversicherung 84, 2. Aufl., 3 1.

62 S. z.B. § 1 Nr. 3 VHB 92 u. Nr. 1.2 lit. e BHB HUK Coburg.

63 Vgl. auch Kollhoser, in: Prölss/Martin (o. Fußn. 59), VHB 62, § 1 Bem. 2 u. 5.

64 Knappmann, in: Prölss/Martin (o. Fußn. 59), VHB § 1 Bem. 2.

65 So ausdr. Nr. 1.4 lit. d VHB 2000 HUK-Coburg.

66 So z.B. § 1 Nr. 2 lit. b VHB 92 u. Nr. 1.2 lit. b VHB 2000 HUK-Coburg.

67 S. z.B. § 7 Nr. 2 VHB 92 u. Nr. 3.5.2 VHB 2000 HUK-Coburg.

68 S. z.B. § 1 Nr. 4 lit. d VHB 92 u. Nr. 1.4 lit. d VHB 2000 HUK-Coburg.

69 S. auch Jendrek, PiG Nr. 43, 1994, S. 93 (100-103)

70 S. z.B. Nr. 1 Allgemeine Versicherungsbedingungen für die Glasversicherung (AGIB) 2000 HUK-Coburg.

71 Dallmayr, in: Bub/Treier (o. Fußn. 3), IX Rdnr. 78; vgl. auch Kollhosser, in: Prölls/Martin (o. Fußn. 59), § 1 AGIB Rdnr. 11.

72 Kollhosser, in: Prölss/Martin (o. Fußn. 59), § 1 AGIB Rdnr. 12.

73 Voit, in: Prölss/Martin (o. Fußn. 59), § 149 Rdnr. 34.

74 S. z.B. Nr. I Nr. 3 lit. c (2) der RHB HUK-Coburg.

Paul Jendrek: Vortrag, gehalten im Rahmen des 5. Deutschen Mietgerichtstages in Dortmund Anfang April 2003. – Der Autor ist Vors. Richter am OLG a.D., Hamm.